Wohnraum- und Gewerbemietrecht

Gute Zeiten für Mieter, schlechte Zeiten für Vermieter

Für Mieter gilt: Durchfegen und fertig. Mindestens die Hälfte aller Vertragsklauseln bezüglich von Schönheitsreparaturen, bei Altverträgen sogar bis zu 80 %, sind unwirksam. Was Jahrzehnte lang als wirksam angesehen wurde, gilt heute nicht mehr. Nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes können bei unwirksamen Klauseln Mieter sogar ihr Geld für erbrachte Schönheitsreparaturen zurückfordern. Den Vermietern droht eine wahre Rückforderungslawine.

Grundsätzlich obliegt die Pflicht, die Mietsache zu erhalten dem Vermieter. Zu einer solchen Erhaltungspflicht gehört insbesondere die regelmäßige Renovierung der vermieteten Räume. Für den Vermieter besteht jedoch die Möglichkeit mittels einer Klausel im Mietvertrag diese Pflicht, abweichend vom Gesetz, dem Mieter aufzuerlegen. Die meisten Wohnraummietverträge enthalten solche Klauseln, wonach der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Beispiel: Der Mieter hat laut Mietvertrag das Badezimmer alle drei Jahre zu renovieren.

Aufgrund diverser Entscheidungen des Bundesgerichtshofs seit dem Jahre 2004 sind jedoch Klauseln, die starre Renovierungsfristen, welche keine Abweichung etwa aufgrund fehlender Renovierungsbedürftigkeit ermöglichen, nicht zulässig. Die mit starren Fristen verbundene Beweislastumkehr zu Lasten des Mieters ist unangemessen und verstößt gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Bei der Beurteilung, ob in der Klausel eine starre Frist vereinbart wurde, empfiehlt es sich einen rechtskundigen Berater aufzusuchen.

Des Weiteren sind nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs auch solche formularmäßigen Klauseln in Mietverträgen unwirksam, die zwar keine starren Renovierungsfristen, jedoch sogenannte „Abgeltungsklauseln mit starrer Berechnungsgrundlage“ beinhalten. Abgeltungsklauseln auf einer "starren" Berechnungsgrundlage benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine "starre" Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit erheblich höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht.

Solche Klauseln liegen etwa vor, wenn der Mieter einen verbindlichen prozentualen Anteil, abhängig vom letztmaligen Renovierungszeitraum bezahlen muss, sofern er keine Schönheitsreparaturen durchführt.

Beispiel:

Der Mietvertrag enthält die Klausel, dass der Mieter bei Bedarf alle 3 Jahre das Badezimmer renovieren muss. Zieht er nun jedoch nach 2 Jahren aus, so müsste er 2/3 der später anfallenden Schönheitsreparaturen bezahlen.

Die Folge der Unwirksamkeit der Renovierungsklauseln ist im Regelfall nicht die Unwirksamkeit des kompletten Mietvertrages. Wohl aber sind die Klausel vollständig unwirksam und somit nicht Bestandteil des Mietvertrages. Es gilt insoweit allein das Gesetz. Danach ist der Vermieter für die Renovierung alleine zuständig. Der Mieter kann sein Geld für die Renovierung zurückverlangen.

Fazit:

Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs bereiten in der Praxis oft erhebliche Schwierigkeiten. Viele Mieter könnten nun versuchen, die Endrenovierungskosten unter Berufung auf das BGH-Urteil zu sparen. Für bereits erbrachte Renovierungen können viele Mieter ihr Geld zurückfordern. Die Vermieter andererseits möchten natürlich aus Kostengründen nach Möglichkeit die Wohnung vom Mieter renoviert zurückerhalten.

Im Einzelfall wird immer fachkundig zu prüfen sein, ob die Urteile des Bundesgerichtshofs wirklich einschlägig sind. Wir beraten Sie gern, sofern Sie unsicher sein sollten, ob Sie als Vermieter die Endrenovierung fordern können, respektive ob Sie als Mieter diese vornehmen müssen oder Ihre bereits erbrachten Kosten zurückfordern können.

Wir empfehlen allen Vermietern die bestehenden Mietverträge von einem Rechtsanwalt überprüfen zu lassen und gegebenenfalls der höchstrichterlichen Rechtsprechung anzupassen.

Rechtsanwälte Buck & Dr. Moewert